Manutenção preventiva é um conjunto de inspeções, ajustes, limpezas e trocas de peças realizados periodicamente antes que um defeito ocorra. O principal objetivo é evitar falhas inesperadas, aumentar a vida útil dos equipamentos, reduzir custos com reparos emergenciais e acima de tudo garantir a segurança dos usuários!
Deve ser realizada por Profissional Qualificado
Deve ser realizada a cada 12 meses ou conforme instrução do fabricante, o que for menor.
● Verificação do Aparelho (Aquecedor de água a gás) : Limpeza, verificação do sistema de combustão, sensores, controles, acendimento, deslocamento de chama e funcionamento geral do aparelho.
● Verificação do Ambiente de Instalação: Verificação da conexão de gás, da conexão de água, da conexão elétrica na tomada, do sistema de exaustão (duto e chaminé) e ventilação permanente do ambiente.
A norma não prescreve um documento específico denominado "laudo" para comprovar a realização de manutenção preventiva, no entanto, empresas especializadas costumam emitir Laudos e ART para documentarem que os serviços realizados foram executados de acordo com a NBR13103 sob a supervisão técnica de um Profissional Habilitado.
Para um condomínio exigir “LAUDO” dos moradores é importante que o condomínio tenha respaldo técnico para fazer essa solicitação. Neste caso o condomínio pode procurar algum tipo de Assessoria de Engenharia para determinar as informações que devem constar no laudo, informar aos moradores sobre essas condições e por fim verificar se os laudos recebidos estão de acordo com a solicitação.
Um erro muito comum é quando o condomínio exige que seja entregue um laudo de vistoria, sem nenhuma orientação aos moradores e por fim acabam recebendo uma “Ordem de Serviços” chamada de “laudo” e acha que está tudo bem!
Analisando o campo de Atribuições e Responsabilidades, estabelecidos pela Norma NBR13103, existe a seguinte recomendação de que a verificação da instalação seja realizada por profissional qualificado, sob supervisão de profissional habilitado. Sendo assim, já que a norma exige responsabilidade técnica na Verificação, ou eventual adequação, do ambiente de instalação de aparelhos a gás, devendo ser realizada por profissional qualificado, sob supervisão de profissional habilitado, é válido entender que esta verificação deva ser identificável.
No âmbito das profissões fiscalizadas pelo CONFEA/CREA, a ART – Anotação de Responsabilidade Técnica é justamente o instrumento criado pela legislação para vincular um profissional habilitado ao serviço técnico executado.
Portanto, seria cabível a emissão de uma ART como documento legal, para comprovar que a Manutenção Preventiva realizada seguiu as exigências da NBR13103 tanto no quesito técnico, quanto no quesito documental.
Dependendo do que foi solicitado, uma Ordem de Serviço não é suficiente, tratando-se de um Documento Técnico.
Por exemplo, o síndico solicitou: “Laudo de inspeção e manutenção dos aquecedores”.
Neste caso, uma Ordem de Serviço não é um documento válido!
Entenda a diferença:
A Ordem de Serviço (OS) é o documento operacional que autoriza e orienta a execução de um trabalho, detalhando prazos e custos.
O Laudo Técnico é o documento de conclusão profissional resultante dessa visita, emitido após a avaliação técnica para diagnosticar problemas e atestar condições.
A relação entre eles funciona assim:
Ordem de Serviço (OS): É o documento que dá início ao trabalho. Funciona como um contrato interno ou comercial que lista o que deve ser feito, endereço, quem fará, prazo, materiais e valores. Geralmente, ela é assinada pelo cliente para formalizar a solicitação e, depois, aprovada com a assinatura após a finalização do serviço.
Laudo Técnico: É o documento que relata o resultado da análise. Ele é elaborado por um profissional qualificado (como um engenheiro ou técnico) e contém diagnósticos detalhados, medições, testes, identificação de falhas e conclusões sobre o estado de um equipamento ou condições do local de instalação. O laudo pode, muitas vezes, fazer parte do escopo de uma Ordem de Serviço ou ser gerado de forma independente para processos judiciais ou seguros.
Antes de mais nada, o Sindico/Administradora, deve entender o seguinte ponto, a orientação profissional neste caso é imprescindível, pois é certo que o síndico/ administradora não possuam conhecimentos técnicos específicos para analisar um “documento” que foi entregue por um prestador de serviços ao morador.
Já que este documento pode ser:
Uma Ordem de Serviços (muito comum)
Uma Declaração
Um Recibo
Uma Nota Fiscal
Um Laudo Técnico
Dentre todos esses, o Laudo Técnico seria o que mais atenderia as necessidades do Síndico/Administradora, que é:
“Comprovar que o local (unidade/ apartamento) onde encontra-se o aquecedor de água a gás foi avaliado de acordo com as especificações da NBR13103, de forma que todos os itens indicados no item 5.12 da norma foram verificados. E que ainda sob amparo da NBR13103, item 4.3 estes itens foram verificados por um profissional qualificado sob supervisão de um profissional habilitado.”
Ou seja, este seria um cenário ideal que justifique a exigência da Manutenção Preventiva Anual, sob o amparo técnico da NBR13103.
Ainda sob a análise deste raciocínio, como poderia o Síndico/ Condomínio conduzir todo este processo ?
Contratando Assessoria Técnica especializada para condução de todos este processo.
Definir qual o tipo de Documento Técnico que atenderá a exigência da NBR13103 em relação ao item 5.12 Manutenção Preventiva
Buscar empresas que realizam a manutenção preventiva e emitem LAUDO e ART dos serviços executados.
Definir quais informações devem constar nos Laudos e ART que serão emitidos, a fim de padronizar as informações
Obter orçamentos que englobem todas as unidades, de forma que o custo da manutenção preventiva possa ser reduzido, tornando-se mais atrativo para os moradores.
Colocar a(s) empresa(s) selecionadas e consideradas aptas a realizarem os serviços, à disposição dos moradores
O morador que desejar contratar uma empresa distinta da que foi selecionada e indicada pelo condomínio com todo respaldo técnico, poderá fazê-lo desde que seja entregue LAUDO e ART , conforme estabelecido na contratação das empresas indicadas. A questão aqui é o custo do serviço, que poderá ser mais caro.
Toda documentação entregue pelas empresas contratadas para realização da manutenção preventiva, sejam as individuais ou as coletivas, devem passar pela avaliação da Assessoria Técnica contratada pelo Síndico/Condomínio e serão validadas tecnicamente para arquivamento da administradora.
